日本的公寓和管理上有何特點?委託、自主管理的方式!

有業主之間的矛盾多嗎?走近日本公寓住宅的物業管理,居民都是通過租借和購買兩種方式解決住房。據建設省的調查,租借房屋者約佔37.4%,購買者約佔62.3%。在這些住宅中,除一部分是獨立住宅外,更多的是公寓住宅。


在日本,在公寓管理中,有委託管理和自主管理兩種方式:

委託管理:指委託專門的物業管理公司對公寓實施管理。在日本房地產業中,有一種綜合性服務企業,從公寓房屋的銷售,到介紹住戶、徵收房租、提高房租的交涉和養護管理等,都可以代理經營。還有一種具有獨特的綜合商社職能的行業,它從住戶的介紹到經營、稅務、法律諮詢、修補、更新手續、保證入住率、減少空房率等都可以承擔。這種委託有能力的企業管理公寓的方法十分行之有效。公寓委託管理,需支付約為房租收入的5-10%的管理費用。


自主管理:各業主直接管理公寓的共用部分、共同設施和場地。為實施自主管理,在各業主的自願參與下組成管理委員會,開展有組織的管理。自主管理一般採取各業主輪流承擔管理事務的方式。這種自主管理方式的最大優點是節約開支。


但是,自主管理也存在著種種問題:

第一、它受到規模上的限制,僅適用於小規模的公寓管理。此外,還受住戶對自主管理認識和自身素質的製約,勤奮、負責的住戶能達到一定的管理水準,反之,問題較多。

第二、在公寓管理中,有些項目需要較高的技術,例如,電梯的檢修、設備的管理等,需要精通專業的技術人員,或依靠專業的管理公司才能勝任。


兼容式管理

作為自主管理和委託管理的補充,出現了雙功能兼容的管理方式,一部分管理項目委託專業管理公司負責,一部分項目採取自主管理。


公寓管理的相關法規

日本政府於1983年5月21日修訂了《關於建築物的產權所有的法律》(俗稱《公寓法》)。在此基礎上,同年10月建設省制定了《中高層共同住宅標準管理規約》(以下簡稱《規約》),它與1982年1月建設省制定的《中高層共同住宅標準管理委託契約書》)以下簡稱《委託契約書》)以及1987年7月的《中高層共同住宅管理業務處理準則》等一齊作為官方標準法律樣本,明確要求每位住戶在其購房時必須依照這些樣本(可酌情予以適量補充、調整)與物業管理公司簽約,以確立雙方的法律關係。其中《規約》是由物業管理公司先與全體住戶簽訂,原本存物業管理公司。然後由物業管理公司再據此與每位住戶分別簽約。其意義在於後者是前者的延續與派生,個體(每個住戶)不得對抗整體(全體住戶),物業管理公司和所有住戶的權利義務均限定在政府《規約》之中。


對於公寓大廈的專業操作,日本也有較為嚴格、周詳的法律規定。有《大樓管理法》、《警衛業法》、《消防法》等。這些規定對從業資格、操作規範、質量要求、安全保障、技術指標等都作了具體規定。物業管理公司不論是自我操作還是外聘操作都須執行。


以大樓清掃技師為例,如要進行玻璃幕牆清洗,一要嚴格按照作業程序;二要了解並熟練選配所有清潔劑並正確使用擦拭器具;三要具備常見故障修理技術;四要根據清潔藥劑的有效期制定出作業間隔週期,既保持幕牆的整潔又控制清洗的成本;五要具備高空吊倉作業的從業執照。

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